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3月5日，第十四屆全國人民代表大會第一次會議在北京開幕，國務(wù)院總理李克強作政府工作報告（以下稱報告）。

回顧過去五年，報告對于房地產(chǎn)的表述是：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實施房地產(chǎn)長效機制，擴(kuò)大保障性住房供給，推進(jìn)長租房市場建設(shè)，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

在對今年政府工作的建議方面，報告中涉及與房地產(chǎn)相關(guān)表述，主要聚焦三點，即：防風(fēng)險、保民生、促消費。

防風(fēng)險

從今年的報告看，風(fēng)險主要集中在三個領(lǐng)域：一是金融，二是房地產(chǎn)，三是地方政府債務(wù)。

報告稱，要有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險。深化金融體制改革，完善金融監(jiān)管，壓實各方責(zé)任，防止形成區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風(fēng)險。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險，優(yōu)化債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，降低利息負(fù)擔(dān)，遏制增量、化解存量。

在國新辦近期舉行的“權(quán)威部門話開局”系列主題新聞發(fā)布會上，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人也針對風(fēng)險問題予以回應(yīng)。

3月6日，國家發(fā)展改革委副主任趙辰昕表示，將統(tǒng)籌發(fā)展和安全，穩(wěn)妥處置化解房地產(chǎn)、金融、地方政府債務(wù)等領(lǐng)域風(fēng)險。進(jìn)一步加強經(jīng)濟(jì)監(jiān)測預(yù)測預(yù)警和政策預(yù)研儲備，不斷豐富政策工具箱，堅持底線思維，做好應(yīng)對復(fù)雜困難局面的各項工作準(zhǔn)備。

牢牢把握工作主動權(quán)，推動經(jīng)濟(jì)運行整體向好。

報告指出，房地產(chǎn)市場風(fēng)險隱患較多，一些中小金融機構(gòu)風(fēng)險暴露。過去一年，出臺金融支持措施，支持剛性和改善性住房需求，扎實推進(jìn)保交樓穩(wěn)民生工作。值得注意的是，本次報告更是在歷年政府工作報告中，首次提到頭部房企風(fēng)險。

3月3日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，從2021年下半年以來，以恒大為代表的部分房地產(chǎn)企業(yè)由于長期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營，患上了嚴(yán)重的“高血壓”，資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)處于高風(fēng)險狀態(tài)，最終不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的調(diào)整，人民銀行去年底出臺了16條金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，會同相關(guān)部門從供給和需求兩端發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。潘功勝表示，隨著疫情形勢的好轉(zhuǎn)和疫情防控政策的調(diào)整，前期出臺政策的作用空間和作用效果大大改善。近一段時期，市場信心加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場交易活躍性有所上升，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善。

而房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，無論是在投資、消費，還是財政中，均占有重要地位。同時，房地產(chǎn)又與金融密切相連。因此，通過化解部分頭部房企的風(fēng)險防止向金融系統(tǒng)蔓延，也是有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險的關(guān)鍵所在。

保民生

在“保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)”方面，報告提出，加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

這一表述，在最近幾年的各種高層會議上反復(fù)提及，也意味著今年地方在因城施策方面仍有一定空間。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，基于2022年房地產(chǎn)市場大降溫的背景提及的，針對性更強。其中很大的一部分內(nèi)容就是購房需求的提振。唯有把住房需求提振，其他房地產(chǎn)的問題包括頭部房企金融風(fēng)險等問題，才能真正得到解決。

潘功勝表示，我國城鎮(zhèn)化仍然處于發(fā)展階段，居民家庭改善性住房需求潛力較大，租購并舉的發(fā)展模式也有很大發(fā)展空間。下一步，將會同相關(guān)金融部門抓好已出臺各項政策落實落地，支持剛性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租購并舉的住房市場發(fā)展。

克而瑞研究中心認(rèn)為，考慮到改善性需求的挖潛空間、政策空間都更大，地方政策松綁可以更多在激活改善性需求上發(fā)力，放寬購房套數(shù)限制、下調(diào)二套房首付比例、實行認(rèn)貸不認(rèn)房、降低住房交易稅費、縮短住房限售年限都是政策可選項。另一方面，定向支持多孩家庭、人才新市民群體購房，比如多孩家庭可以多購1套、下調(diào)非戶籍人才限購社保要求、新市民購房給補貼等。
促消費

在“著力擴(kuò)大國內(nèi)需求”上，報告稱要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費擺在優(yōu)先位置。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入。穩(wěn)定大宗消費，推動生活服務(wù)消費恢復(fù)。

在目前的環(huán)境下，投資和消費被視作拉動內(nèi)需的主力軍。現(xiàn)階段，拉動內(nèi)需更是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重中之重，而住房消費也將在其中扮演非常重要的角色。

本次報告雖然沒有明確提及住房消費，但實際上在年初地方舉行的經(jīng)濟(jì)會議或者地方兩會上，多地已經(jīng)把提振住房消費納入到2023年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架中。

根據(jù)報告，2023年發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長5%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬人左右，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右；居民消費價格漲幅3%左右；居民收入增長與經(jīng)濟(jì)增長基本同步。

對此，克而瑞研究中心指出，穩(wěn)定的就業(yè)預(yù)期和居民收入是住房消費的基本支撐，提升城鄉(xiāng)居民收入水平，尤其是提升中低收入群體收入及購買力，進(jìn)一步挖掘內(nèi)需消費潛力，房地產(chǎn)市場也將明顯受益。

“房住不炒”定位不會改變

另外值得一提的是，在本次報告中，并未重申堅持“房住不炒”定位。

但事實上，二十大報告早已明確了方向，就是“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

對此，《丁祖昱評樓市》文章指出，雖然2023年政府工作報告的工作建議中未提“房住不炒”，但不代表這一定位會發(fā)生動搖，相反，“房住不炒”已成為住房基本制度和長效機制的基本遵循。

中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然堅守“房住不炒”定位，短期內(nèi)的紓困松綁政策是對市場過熱時期政策的糾偏調(diào)整，推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。